در زمان خرید زمین باید توجه کنید که ممکن است تمام زمین موردنظر و یا بخشی از آن در طرح‌های عمرانی قرار داشته باشد و در صورت اقدام شما برای ساخت‌وساز دچار مشکل شوید. این مورد در تمامی معاملات از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است اما برای ساختمان‌ها و املاک ساخته‌شده توجه به ساختمان‌های اطراف نیز می‌تواند به‌راحتی این موضوع را گوشزد نماید؛ اما از آنجا که اکثر زمین‌های ارائه‌شده برای خرید و فروش در محدوده اطراف شهر و مناطق در حال ساخت قرار دارند، این موضوع به بررسی نیاز دارد به این منظور توصیه می‌شود قبل از اقدام به خرید بررسی‌های لازم را انجام دهید و تحقیقات کافی را داشته باشید
ابعاد زمین
ابعاد و مساحت زمینی که قصد خرید آن را دارید از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است زیرا برای هر کاربری و ساخت‌وساز متراژ معینی از زمین مورد نیاز است که باید از قبل مراحل انتخاب و خرید در طرح خود به آن توجه کرد. به‌عنوان‌مثال حتی اگر برای کاری 10 هزار متر زمین نیاز داشته باشید و به‌جای آن 15 هزار متر خریداری نمایید اما به میزان بر و ورودی زمین توجهی نداشته باشید بدون شک خریدار در آینده نزدیک با مشکلات بزرگی مواجه خواهد شد.
از آن گذشته مواردی مانند راه اختصاصی زمین و محل پارک نیز از آن دسته از نکاتی هستند که در کنار ابعاد زمین باید به آن توجه کامل نمود زیرا هر کدام از آن‌ها رفاه و آرامش آینده را تضمین خواهد کرد. درصورتی‌که زمینی در متراژهای بالا راه و ورودی اختصاصی نداشته باشد و صرفاً به دلیل قیمت پایین خریداری شود، بدون شک در آینده نزدیک باید برای خرید چند متر راه و مسیر اختصاصی از همسایگان چندین برابر قیمت موردنیاز را پرداخت نمایید.
خرید زمین یا ملک دارای آداب و آئین خاص است و به اطلاعات کافی از منطقه، موقعیت زمین، آینده آن، کاربری زمین، موانع قانونی، شناسایی مالک واقعی، کسب اطلاع از شورای محل، پرس‌وجو از دهیاری و معتمدین محلی، مذاکره با افراد بومی و همسایگان و دیگر چیزهایی که در تصمیم‌گیری شما مؤثر هستند نیاز دارد.
هدف از خرید زمین
در زمان انتخاب زمین خود به‌دقت به هدف نهایی فکر و بر مبنای آن تمام موارد مورد نظر خود را تنظیم نمایید. به‌عنوان‌مثال اگر زمین برای کار باغداری و پرورش میوه مدنظر باشد حتماً باید آزمایش خاک را در لیست کارهای خود قرار دهید. همین‌طور اگر از آب چاه استفاده می‌شود آزمایش‌های مربوط به آب را نیز باید انجام دهید. وجود زمین‌های زراعی اطراف را با توجه به سم‌پاشی باید مدنظر قرار داد و از سلامت زمین به‌طور کامل آگاه شد. اگر زمین برای ساخت ویلا و سازه مسکونی انتخاب‌شده باشد باید از امنیت منطقه مورد نظر اطمینان حاصل کنید.
نکات حقوقی خرید زمین
در ابتدای مسیر باید مشاور املاک مورد اعتماد خود را پیدا کنید. باید به دنبال آژانس املاک دارای مجوز رسمی، خوش‌نام و دارای اخلاق حرفهای باشید. باید همواره دقت نمایید که قولنامه تنها تضمین‌کننده قول و قرار با فروشنده است و از اسناد رسمی محسوب نمی‌شود. پس تمامی مراحل پرداخت نهایی خود را باید در دفترخانه ثبت‌اسناد رسمی انجام دهید و از هرگونه پرداخت اضافه و یا تسویه نهایی در زمان نوشتن قولنامه پرهیز نمایید حتی اگر قیمت بسیار وسوسه کننده باشد.
هنگام نوشتن قولنامه و قبل از پرداخت ثمن معامله باید حتماً سند زمین را مورد بررسی قرار دهید و در صورت نیاز از وکیل قانونی خود بخواهید تا همراه شما باشد و یا حتماً همراه خود شاهدی داشته باشید که مورد قبول و اعتماد باشد. در ضمن دریافت کد رهگیری پس از انجام معامله یک امر ضروری و تضمین‌کننده صحت معامله زمین خواهد بود. ازاین‌رو حتماً قبل از خرید زمین برای دریافت آن اقدامات لازم را انجام داده و در دریافت آن پافشاری داشته باشید.
درصورتی‌که معامله باید توسط فرد حقوقی و از طرف یک شرکت یا نهاد انجام گیرد، حتماً مدارک وکالت‌نامه را به‌دقت مورد بررسی قرار دهید و همین‌طور مدارک شرکت مورد نظر را تا از هرگونه سوء استفاده یا کلاهبرداری جلوگیری به عمل‌آورید. درصورتی‌که زمین مورد نظر از زمین‌های مصادره‌ای باشد ممکن است در آینده با مشکل مواجه شوید زیرا پس از چند سال مالکان قبلی در رابطه با آن ادعای خود را مطرح و با مدارک و سند خود از مراجع قانونی و قضایی تقاضای برگشت مال خود را نماید.
پس در این معاملات با دقت و ریزبینی بیشتری عمل نمایید. در ضمن نکته مهم دیگری که نباید فراموش شود، در رهن نبودن سند زمین است که به‌طورمعمول اگر دارای سند تک‌برگ باشد در آن ضمیمه‌شده است و در غیر این صورت نیز می‌توان با استعلام متوجه این موضوع شوید.
در رابطه با زمین‌های نسقی نیز به این شکل حتماً تاییدیه شورای محل را باید مورد بررسی قرار دهید و استعلامات لازم را برای تایید حق مالکیت فردی که بنچاق به نام اوست و رابطه او با مالک اول به‌دقت دنبال کرده و از صحت تمامی مراحل اطمینان حاصل نمایید. در زمین‌های نسقی تنها به دلیل عدم بررسی رابطه به مالک اول گاهی کلاهبرداری های بزرگی به وقوع خواهد پیوست.
بررسی همسایگان زمین مورد نظر
ممکن است در زمان انجام معامله شیرین همسایه‌ها اهمیت زیادی نداشته باشند اما همین مورد به نظر کوچک در زمان‌های بسیاری موجب فروش اجباری یک ملک به دلیل ایجاد مزاحمت‌های پی‌درپی و یا عدم امنیت شده است. چطور باید در رابطه با همسایگان یک زمین تحقیق کنید، به ویژه زمانیکه شخص ساکن آنجا نباشد و آشنایی در آن منطقه و مردم محلی نداشته باشد؟
راه نخست استعلام از شورای محل است که به‌احتمال‌زیاد می‌توان پاسخ درستی نیز دریافت نمود زیرا درنهایت بار مسئولیتی نیز به دوش آن‌ها خواهد بود اما برای این کار پیشنهاد می‌شود از ابتدا رابطه دوستانه‌ای با مسئولان شورا برقرار نمایید تا در مراحل کار و ادامه آن از مشورت آن‌ها به‌خوبی بهره‌مند شوید.
راه دوم نیز پرس‌وجو از دیگر همسایگان و در نهایت مقایسه نظرات با یکدیگر است و راه نهایی چندین بار رفت‌وآمد و سرکشی در موقعیت‌های زمانی مختلف به آن محدوده است تا یک بررسی میدانی از آن به عمل آید.
امکانات و امتیازهای آن
شاید برخی افراد در ابتدا به این موارد اهمیت زیادی ندهند زیرا قیمت پایین زمین برای آن‌ها از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ اما باید دقت کنید که اشتباه بزرگی است مگر آنکه بر مبنای هدف کاربردی زمین ذاتاً به آن امتیاز نیاز نباشد؛ زیرا در صورت نیاز به این امتیاز باید زمان و هزینه زیادی برای دریافت آن صرف نمایید.
بله اگر محل زمین در طرح گازرسانی و یا برق و آب نباشد ممکن است سال‌ها از این امتیاز محروم بمانید و یا متحمل هزینه سنگین برای دریافت آن شوید زیرا از منابع اداره مشخص قادر به رسیدگی به آن منطقه نخواهید بود، زیرا در بودجه از قبل پیش‌بینی‌نشده است. ازاین‌رو اگر برای باغداری و یا ویلایی دنج در یکی از مناطق دورافتاده زمینی خریداری نمایید باید تمامی امتیازهای آب، برق، گاز و در نهایت تلفن را مورد توجه قرار دهید زیرا اگر در آن منطقه تلفن همراه آنتن دهی مناسب نداشته باشد تلفن ثابت نیز یکی از موارد مهم محسوب خواهد شد.
شرایط جغرافیایی زمین
درصورتی‌که شخصی در شمال کشور به دنبال خرید زمین است باید به شرایط جغرافیایی و محل قرارگیری زمین دقت کند؛ زیرا در زمان بارندگی‌های شدید حتماً زمین‌های پایین‌دست دچار آب‌گرفتگی شدید خواهند شد. همین‌طور وجود زمین به دلیل زیبایی و چشم‌انداز در کنار یک رودخانه می‌تواند در فصل‌های پر بارندگی بسیار خطرناک و آسیب‌زا باشد. همین‌طور مواردی مانند زمین‌های کوه‌پایه‌ای، جنگلی و ساحلی هرکدام موارد مهم مرتبط با خود را دارند که در زمان انتخاب باید مورد توجه قرار گیرند.
دسترسی زمین به راه‌ها و مراکز خدماتی
از دیگر موارد بسیار مهم در زمان انتخاب و خرید زمین دسترسی به راه‌های اصلی، شهرها و مراکز خدماتی، رفاهی و درمانی هستند. تصور اینکه شخص در ویلا خود باشد و یکی از فرزندانش دچار سرماخوردگی شدید شود و ساعت‌ها از نخستین مرکز درمانی فاصله داشته باشد بسیار سخت است. یا اگر قرار باشد شخص برای یک آخر هفته با خانواده خود به ویلای جنگلی خود برود مطمئناً نیاز به خرید روزانه خواهد داشت و دور بودن مراکز خرید و خدماتی او را آزرده‌خاطر خواهد کرد. ازاین‌رو هنگام خرید زمین باید تمامی این نکات مدنظر قرار گیرند.
چگونه در خرید زمین گول نخوریم؟
تنظیم سند در روابط اجتماعی، اقتصادی و خانوادگی افراد یکی از زمینه‌های بروز اختلاف و تشکیل پرونده در محاکم است. با وجود قوانین مناسب در این حوزه بسیاری از افراد جامعه به دلیل اعتماد به فرد مقابل، از تنظیم سند رسمی چشم‌پوشی می‌کنند و با مشکلات زیادی مواجه خواهند شد.
از لحاظ قانون، اسنادی که در اداره ثبت‌اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آن‌ها و طبق مقررات قانونی تنظیم‌شده باشند، سند رسمی است و دیگر اسناد، عادی محسوب خواهند شد.
اصالت یک سند عادی باید ثابت شود. اثبات این اصالت باکسی است که به آن استناد می‌کند. طرف مقابل می‌تواند با اظهار این مطلب که چنین سندی را امضا نکرده، از خود سلب مسئولیت نماید. سند رسمی چنین امکانی را نخواهد داشت. انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال؛ مسموع نیست. همچنین لازم به ذکر است که امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به‌مراتب کمتر است. نقل‌وانتقال حق کسب و پیشه از مستاجر سابق به جدید تنها با سند رسمی معتبر خواهد بود.
نکات مهم برای خرید زمین در شمال
زمین‌های سرسبز و خوش آب و هوای شهرهای استان مازندران، علاوه بر طبیعت بی‌نظیر خود از لحاظ سرمایه‌گذاری نیز یک گزینه مناسب در بین خریداران ویلا در شمال است. در سال‌های اخیر، به دلیل کاهش ارزش ریالی کشور، قیمت زمین و املاک به‌صورت انفجاری افزایش خواهد یافت. درنتیجه بسیاری از مردم به‌جای پس‌انداز پول نقد در بانک‌ها، اقدام به خرید زمین نمودند.
زمین‌های موجود در شمال اعم از کشاورزی و مسکونی در بیشتر مواقع درصورتی‌که به‌صورت اصولی خریداری شوند از چند لحاظ برای صاحب زمین پرسود خواهند بود؛ زیرا این زمین‌ها معمولاً مورد کشت محصولاتی مانند مرکبات یا سبزی‌ها قرار می‌گیرند که با فروش این محصولات پرسود و پر تقاضا برای صاحب آن می‌باشند. همچنین اگر زمین کشاورزی در منطقه‌ای واقع‌شده باشد که آن منطقه رشد و ترقی یابد، قیمت کلی زمین نیز با رشد قابل‌توجهی مواجه خواهد شد.
مشخص نمودن منطقه زمین
وقتی تصمیم شما از خرید زمین در شما قطعی شد حتماً منطقه‌ای که قرار است در آن اقدام به خرید زمین نمایید را مورد بررسی قرار دهید. موقعیت منطقه و رشد منطقه را در نظر بگیرید و سپس با آگاهی بیشتر اقدام به خرید زمین در شمال نمایید
دقت به سند زمین
نکته مهم دیگر در رابطه با خرید زمین در شمال توجه به سند زمین است. اول اینکه از سنددار بودن زمین اطمینان صد درصد حاصل نمایید؛ زیرا متأسفانه در هر معامله‌ای افرادی غیر قابل اطمینان و سودجو وجود دارند که اگر در مقابل آن‌ها دقت و ریزبینی کافی نداشته باشید با حقه‌بازی سرمایه‌تان را از چنگ شما درخواهند آورد و برای باز پس گرفتن آن شما را دچار دردسرهای فراوانی می‌کنند. پس احتیاط این امر را حتماً در نظر بگیرید و چه‌بهتر آنکه برای اطمینان در امن بودن معامله خود از یک مشاور متخصص در زمینه خرید و فروش املاک راهنمایی بخواهید و هم پای او پیش بروید.
مهم‌ترین اقدامات در زمان خرید زمین در شمال
هر زمین دارای یک کد پستی ده‌رقمی منحصربه‌فرد است که در سند درج‌شده است. از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده‌رقمی را از اداره پست دریافت نماید. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.
صدور کد رهگیری هزینه‌ای ندارد و بنگاه حق ندارد هزینه اضافه بابت ارائه کد رهگیری از شما دریافت کند.
کد رهگیری بر اساس کد پستی ده‌رقمی و آدرس ملک صادر می‌شود. کد رهگیری صادر شده را از طریق سامانه ثبت معاملات و املاک ایران بررسی کنید. اگر کد پستی شما درست ثبت‌شده باشد بنگاه یا فروشنده نمی‌توانند ملک را به فرد دیگری بفروشند. به‌هیچ‌وجه به حرفهای مشاور املاک یا افراد دیگر مبنی بر اینکه کد رهگیری کاربردی ندارد توجه نکنید.
خریدار باید بر اساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه‌ای که به‌منظور تنظیم سند با فروشنده توافق کرده است به همراه چک رمزدار باقی مبلغ معامله حاضر شود
در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، حتماً از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت کنید.
درصورتی‌که فروشنده هستید، به خاطر داشته باشید که حضور شما در روز مقرر برای تنظیم سند کافی نیست و باید در روز مقرر، استعلامات لازم همچون تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند قبلاً انجام داده باشید. استعلام اداره ثبت نیز باید قبلاً توسط دفترخانه انجام‌گرفته باشد.
درصورتی‌که خریدار هستید، به خاطر داشته باشید که حضور شما بدون باقیمانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.
درصورتی‌که مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده کنید. فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده دریافت نمایید و همچنین تسویه‌حساب مالیات بر ارث را نیز از فروشنده دریافت نمایید.